张家港房产抵押借款-房屋抵押贷款-企业经营贷款
（一）贷款价值比是满足房地产抵押贷款风险决策需求的关键财务信息
商业银行的房地产抵押贷款风险管理决策是一项金融决策，本质上是对在房地产抵押贷款配置过程中的战略选择权进行估值，也就是财务信息对房地产抵押贷款风险管理决策的有用性才能够最大化。为使商业银行管理者能够识别和建立战略选择权，原则上要求财务信息“相关”并且“真实”。“相关性”具体表现为财务信息能够预测房地产抵押贷款未来的价值和财务信息能够对贷款时预测的房地产抵押贷款组合价值进行确认或改变。借贷双方都不能在事前预见并描述贷款发放之后贷款价值可能发生的各种情况。房地产抵押贷款风险管理决策同时要求“真实”的财务信息。“真实”财务信息要求反映房地产抵押贷款组合价值及其变动的本质特点。具体讲，第一，财务信息要有总体性，即能够完整地反映房地产抵押贷款组合价值。第二，财务信息要有实时性，能够客观地反映房地产抵押贷款组合价值的初始计量和后续计量之间的价值动态变化。最后，财务信息要有均衡性，能够在信息成本的约束下使信息价值最大化。本文认为，在银行财务报告中，能够获得的基本具备上述各项质量特征的关键财务信息，就是贷款价值比例（LTV），即贷款数额与抵押房地产价值的比例关系。首先，贷款价值比例体现了房地产抵押贷款风险管理的内在特征，也符合财务信息的“相关性”要求。根据贷款的抵押品，可将贷款区分为“依据资产”或者“依据现金流”两种类型（梯若尔，2007）。房地产抵押贷款是一种典型的“依据资产”的贷款。在实践中，商业银行房地产抵押贷款风险管理机制主要是杠杆率约束。一般地，银行在任何时候都关注确保未偿付的债务价值与房地产资产中剩余的价值之间大致平衡（哈特，2006）。在发起房地产抵押贷款事前，贷款价值比可以帮助银行预测房地产抵押贷款的未来价值；在发起贷款后，通过比较名义（或初始）贷款价值比和实际（或当前）贷款价值比（即贷款额变动率/房价变动率）的差幅，能够确认或改变之前的预测结果。其次，贷款价值比例能够保持与国际会计准则委员会（IASB）“真实性”内在一致性，又能体现房地产抵押贷款风险决策对财务信息“真实性”的特殊要求。第一，通过一家银行的房地产抵押贷款配置规模和抵押房地产价值规模，可以能够完整地反映房地产抵押贷款组合价值的杠杆约束。第二，比较房地产抵押贷款组合价值与抵押资产价值的初始计量和后续计量的变化，能够获得房地产抵押贷款组合价值变动的动态信息。第三，贷款价值比可以节约财务信息成本。广义讲，可以作为房地产贷款抵押的不仅有房地产，还包括借款人的声誉。相比审核借款人声誉，银行审核房地产资产价值的信息成本更低。唯一需要单独进行进一步讨论的是贷款价值比的前瞻性。
（二）实物期权框架下的贷款价值比
假设房地产抵押贷款发放并持有到期，房地产抵押贷款使用历史成本法或摊余成本方法记录在银行的财务报表中。历史成本法通常在贷款到期无法偿还之前并不认定亏损，只有当违约实际发生时才将已发生的贷款减值计入当期损益，换言之，在贷款到期之前，在资产负债表上的贷款资产价值与违约可能性没有太大的关系。抵押房地产资产价值使用公允价值法计量，放在财务报表附注中。公允价值计量坚守“现在”时点，而不是面向未来计价（任世驰等，2010）；能够动态地反映抵押房地产资产价值的动态变化，但不能单独地预测抵押房地产资产未来的风险价值。这就是说，贷款价值比这一财务信息是历史成本计量和公允价值计量混合计量的产物，但单独使用其中的一种会计计量都不能直接使贷款价值比呈现出前瞻性特征。国际会计准则委员会（IASB）明确指出：通用财务报告是以管理层的最佳估计、判断和模型为基础而不是基于准确的描述①。因此，只要估值是所选择的方法和应用方法是合理恰当的、能够如实反映估值，就能符合财务信息真实性中无重大过错的特性，并非强求完全正确。基于此，我们发现在实物期权框架下，把按照历史成本法计量的房地产抵押贷款与用公允价值计量的抵押房地产资产联系在一起，能够显示贷款价值比的前瞻性，同时能进一步认识财务信息的真实性与决策有用之间的关系。在实物期权的框架下，我们可以把房地产抵押贷款描述成债务人持有的一种看涨或看跌的实物期权②。假设某公司用自有的价值600万的某一商业房产作为抵押，向银行贷款500万元（包括利息）。当抵押商业房产的市场价值大于500万元（假设仍为600万元），则债务人会还本付息，这等于以500万元的价格从银行手里买回价值600万抵押房产，其差额是100万元（600万~500万元）。但是，抵押商业房产的市场价值下跌，假设跌到为450万元，则债务人就会放弃抵押的商业房产，即不还银行的500万元本息，因为一个理性的债务人不会花500万元买一宗只值450万元的房产。可见，理性的债务人在抵押商业房产的市场价值上涨超过贷款本息时，有权按照约定价格（即贷款本息）买回抵押商业房产。这类似债务人得到一个看涨期权。我们也可以把房地产抵押贷款描述一个看跌期权。仍然使用上面的假设数据，现在我们要说明：理性债务人在什么市场价格下选择把商业房子留给银行而不愿意归还贷款。当抵押的商业房产的市场价值大于贷款本息500万元时，假设仍为600万元，理性的债务人不会把价值600万元的商业房产只按照500万元的价格出售，换言之，债务人会支付给银行500万元贷款本息。但是当作为抵押物的商业房产的市场价格下跌到500万元以下，例如450万元，理性债务人就会选择把商业房产留给银行而不愿意归还贷款，因为这等于按照500万元的价格（即要还的贷款本息）卖给银行只值450万元的商业房产，前提是抵押的商业房产市场价值下跌到贷款本息以下，因而这类似债务人得到一个看涨期权。可见，理性债务人是否违约的选择，取决于抵押房地产资产的市场价值波动与抵押贷款规模之间比例的变动。一般地，当抵押房地产价值大于贷款价值时，即贷款价值比的比值较小，债务人没有违约激励；当抵押房地产价值小于抵押贷款价值时，即贷款价值比的比值较大，债务人就有违约激励。在实物期权框架里，贷款价值比能够产生一个前瞻性的财务信息，在没有交易成本（即没有违约金、处置费用）的情况下，如果贷款价值比趋向于≥1时，群体性违约概率就越大，当贷款价值比＜1且更小时，群体性违约概率就越小。由于贷款发放后在银行资产负债表中未偿贷款本息余额基本固定，抵押的房地产价值“随行就市”因此，通过对重估抵押的房地产市场价值，能够得到贷款价值比变动趋势的信息。这一基本思想在美国KMV公司1997推出的KMV组合管理模型（又称信用监测模型，CreditMoniter’sModel）得到实现。不确定性程度和实物期权的价值正相关。不确定性越大，实物期权的价值越高。这是因为不确定性越大，获得或等待新信息而保持行动灵活性的价值就越大，而保持行动灵活性就相当于购买或建立了一个期权。因此，贷款价值比变动趋势信息的相关性最终体现在帮助商业银行管理者识别和建立战略选择权。我们假设一个银行要增加一个房地产抵押贷款组合，这个增加的贷款组合假设为10亿元（类似初始成本），一年后得到的本息收入是12亿元，资金的加权成本是15%，无风险利率是年利5%。为了简化起见，我们假设房价贷款比为1，即用于抵押的房地产总价值与贷款组合价值等价，由此，银行预计抵押房地产价值将上涨20%，即1年以后的抵押房地产价值和贷款组合的还本付息额一致；并且我们假定出现群体违约，则银行出售抵押房地产收回贷款本息（忽略出售成本）。这样，我们可以用抵押房地产价值的变动表示贷款组合的收益变动。我们比较传统的现金流量决策和期权决策的差别。按照传统的现金流量决策：在时间0时，银行增加贷款10亿元，到时间1时，银行通过出售抵押房地产得到本息支付12亿元，本息收益的净现值如下：净现值=12/（1.15）1-10=0.43亿元按照实物期权方法决策：现在我们进一步假设，如果房地产市场行情好，1年后抵押房地产价值可能上涨到14亿元，但是如果房地产行情差，抵押房地产价值也可能下跌到10亿元。如果1年后证实出现用于抵押的房地产价值下跌到10亿元，银行将选择不增加房地产贷款组合，显然，只有在抵押的房地产价值上涨到14亿元时，银行才会增加一个贷款组合。根据实物期权方法决策价值可表达为：净现值=14/（1.15）2-10/（1.05）1=1.06亿元按照实物期权方法决策的10亿元抵押贷款组合的净现值大于按照传统的现金流量决策的净现值0.63亿元，换言之，假设银行只是靠出售抵押房产收回本息，显然前者优于后者。两者之差就是信息的价值，也就是保持灵活性或期权的价值。尽管按照现行的制度安排，如果债务人违约，银行也只能从拍卖抵押房地产的所得中债务人必须支付的还本付息部分，剩余部分仍归债务人。但这并不能改变我们这里给出的结论：银行的战略选择期权决策是一个依房地产抵押贷款违约风险状态变动信息而进行调整的行动；而根据期权理论，房地产抵押贷款违约风险状态变动的基本驱动因素就是贷款价值比的变动。反过来，由贷款价值比变化驱动的房地产抵押贷款违约风险状态变动信息的价值，最终体现在银行战略选择期权的决策上。（四）简短的结论当商业银行管理者改善房地产抵押贷款风险管理决策、从而防止房地产市场价格崩溃冲击银行贷款资产质量引发金融危机时，需要从银行的财务报告中能够得到贷款价值比变动的信息。与国际会计准则委员会（IASB）关于决策有用性的基本原则精神保持一致，在实物期权框架下，能够将计量贷款的历史成本方法和计量抵押房地产市值的公允价值方法结合起来，在商业银行财务报告中充分反应贷款价值的动态变化，并将这一信息的有用性最大化地体现在银行建立的战略期权上。由此，能够大大提高银行财务报告信息满足银行管理者事先防范房地产市场价格崩溃冲击银行信贷质量、从而防范金融危机的需求。